Kira artışının hesabı tek bir çarpma işlemidir: mevcut kira bedeli, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla artırılır. Karışıklık hesapta değil, hangi ayın oranının kullanılacağında ve beş yılı dolduran sözleşmelerde ortaya çıkar.
Türk Borçlar Kanunu'na göre yenilenen kira sözleşmelerinde artış oranı, bir önceki kira yılına ait on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez.
Yasal üst sınır nedir?
Türk Borçlar Kanunu, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışı sınırlar. Taraflar sözleşmede ne yazarsa yazsın, artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.
Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılabilir ve bu geçerlidir. Daha yüksek bir oran yazılmışsa, aşan kısım kiracıyı bağlamaz. Sözleşmede artış maddesi hiç yoksa yine aynı üst sınır uygulanır.
Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25 tavan geçici bir düzenlemeydi ve süresi doldu. Bugün geçerli olan tek ölçüt on iki aylık TÜFE ortalamasıdır.
Hesaplama nasıl yapılır?
İşlem üç adımdan oluşur.
- Oranı bulun — Türkiye İstatistik Kurumu'nun her ay açıkladığı tüketici fiyat endeksi bültenindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim satırını alın. Aylık veya yıllık değişim satırı değil, on iki aylık ortalama satırı kullanılır.
- Artış tutarını hesaplayın — mevcut kira bedelini oranla çarpın. Örneğin oran yüzde 40 ise ve kira 20.000 lira ise artış tutarı 8.000 lira olur.
- Yeni kirayı bulun — artış tutarını mevcut kiraya ekleyin. Aynı örnekte yeni kira 28.000 lira olur.
Tek adımda yapmak isterseniz mevcut kirayı 1 ile oranın yüzdelik karşılığının toplamıyla çarpabilirsiniz. Yüzde 40 için çarpan 1,40 olur.
| Adım | Örnek işlem | Sonuç |
|---|---|---|
| Mevcut kira | Sözleşmedeki tutar | 20.000 TL |
| Uygulanacak oran | On iki aylık TÜFE ortalaması | Yüzde 40 varsayımı |
| Artış tutarı | 20.000 x 0,40 | 8.000 TL |
| Yeni kira | 20.000 + 8.000 | 28.000 TL |
| Kısa yol | 20.000 x 1,40 | 28.000 TL |
Tablodaki yüzde 40 yalnızca işlemi göstermek için seçilmiş bir varsayımdır. Kendi hesabınızda güncel bültendeki oranı kullanın.
Hangi ayın oranı kullanılır?
Uygulamada esas alınan, kira döneminin başladığı aydan bir önceki aya ait on iki aylık ortalama orandır. Kira yılınız 1 Kasım'da başlıyorsa Ekim ayı verisine bakılır.
Küçük bir zamanlama sorunu var: istatistik kurumu bir ayın verisini takip eden ayın ilk günlerinde açıklar. Dönem başında veri henüz yayımlanmamışsa, taraflar açıklanan son oran üzerinden ödeme yapıp fark ortaya çıktığında düzeltme yapar. Sözleşmenizde hangi ayın oranının kullanılacağı açıkça yazılıysa o hüküm geçerlidir.
Beş yılı dolduran sözleşmelerde kural değişir
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, artık on iki aylık ortalama tek başına belirleyici olmaz. Kanun, bu durumda kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesine imkan tanır.
Hakim; endeksteki değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Yani beşinci yılın sonunda kira, piyasa seviyesine yaklaştırılabilir. Bu belirleme kendiliğinden olmaz, kira tespit davası açılması gerekir.
- Kira tespit davası, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde artış bildirimi yapılmalıdır
- Bildirim yapılmışsa dava yeni dönem içinde de açılabilir
- Mahkemenin belirlediği bedel dava açılan dönemin başından itibaren geçerli olur
- Emsal kira bedelleri için bilirkişi incelemesi yapılır
- Beş yıl hesabında sözleşmenin ilk başlangıç tarihi esas alınır
İş yeri kiralarında durum farklı mı?
Artış üst sınırı bakımından değil. Aynı hüküm iş yeri kiralarında da geçerlidir ve artış on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Fark, tarafların tacir olduğu bazı kira ilişkilerinde kanunun bazı koruyucu hükümlerinin uygulanma zamanında ortaya çıkar.
Yabancı para üzerinden kira konusunda ise ayrı bir sınırlama var. Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde bedelin döviz cinsinden belirlenmesi kambiyo mevzuatıyla sınırlandırılmıştır.
Sık yapılan hatalar
- Yıllık enflasyon oranını kullanmak, oysa esas alınan on iki aylık ortalamadır
- Artışı sözleşme imza tarihine göre değil takvim yılı başına göre uygulamak
- Kiracının rızası alındığı gerekçesiyle üst sınırın üzerinde artış yapmak
- Aidat ve yakıt gibi kalemleri kira artışına dahil ederek hesabı şişirmek
- Depozitoyu artış oranıyla birlikte otomatik güncellediğini varsaymak
- Artış bildirimini yazılı yapmayıp sadece sözlü olarak iletmek
Kiracı yeni tutarı ödemezse
Artış yasal sınırlar içindeyse ve usulüne uygun bildirilmişse, kiracı eksik ödeme yaptığında fark birikmiş kira borcu sayılır.
| Durum | Kiraya verenin yolu | Not |
|---|---|---|
| Kiracı farkı ödemiyor | Yazılı ihtar ve süre verme | İhtar noterden yapılırsa ispat kolaylaşır |
| İhtara rağmen ödeme yok | Tahliye ve alacak davası | Konutta otuz günlük süre verilir |
| Aynı yıl iki haklı ihtar | Dönem sonunda tahliye davası | İhtarların yazılı olması gerekir |
| Kiracı artışa itiraz ediyor | Kira tespit davası | Mahkeme bedeli belirler |
| Sözleşme beş yılı doldurmuş | Kira tespit davası | Emsal bedel gündeme gelir |
Sık sorulanlar
Emlivo'nun operasyon ve süreç yönetimini yürütüyor; emlak mevzuatı, satış süreçleri ve bölge analizi üzerine yazıyor.