İkinci el konut alımında sorun çıkaran şey genellikle evin kendisi değil, evin kağıt üzerindeki geçmişidir. Tapu kaydındaki bir şerh, alınmamış bir iskan ya da önceki malikten devrolan aidat borcu, satıştan aylar sonra karşınıza çıkar. Bu yazı, imzadan önce sırasıyla nelerin kontrol edileceğini anlatıyor.
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ödenmemiş aidat borcundan yeni malik, eski malikle birlikte müteselsilen sorumludur.
Tapu kaydında neye bakılır?
Her kontrolün başlangıç noktası tapu kütüğüdür. Kütükte üç şeye bakılır: malikin kim olduğu, taşınmazın niteliği ve üzerindeki takyidatlar. Takyidat, taşınmazın devrini ya da kullanımını kısıtlayan her türlü kayıttır.
Satıcıdan Web Tapu üzerinden taşınmaz bilgisi paylaşımı yapmasını isteyin. Malik bu paylaşımı kendi hesabından açtığında, kaydı fotoğraf değil kaynak üzerinden görürsünüz. Elden gelen ekran görüntülerine güvenmeyin.
| Kayıt türü | Ne anlama gelir | Alıcı için riski |
|---|---|---|
| İpotek | Taşınmaz bir borca teminat gösterilmiş | Terkin edilmeden devir riskli |
| Haciz | Alacaklı icra yoluyla el koymuş | Satış sonrası taşınmaz satılabilir |
| Şerh | Bir hakkın kütüğe işlenmesi | Önalım veya satış vaadi hakkı çıkabilir |
| Beyan | Bilgilendirme amaçlı kayıt | Yapı kayıt belgesi veya kat irtifakı bilgisi |
| İntifa hakkı | Kullanım hakkı başkasında | Mülkiyet size, kullanım hak sahibine ait |
| Aile konutu şerhi | Eşin rızası olmadan satılamaz | Rıza yoksa devir yapılamaz |
İpotekli bir ev alınabilir, ancak bunun yolu satış anında ipoteğin terkin edilmesidir. Uygulamada banka, satış bedelinden borcu tahsil eder ve fek yazısını aynı gün tapuya iletir. Bu koordinasyon yapılmadan imzalanan devirlerde ipotek yeni malikin üzerinde kalır.
İskan alınmış mı, kat mülkiyeti kurulmuş mu?
İskan, resmi adıyla yapı kullanma izin belgesi, binanın projesine uygun tamamlandığını gösterir. İskanı olmayan binada elektrik ve su abonelikleri geçici tarifeden açılır, kat mülkiyeti kurulamaz ve bazı bankalar kredi vermez.
Tapunuzda kat irtifakı yazıyorsa bina henüz kat mülkiyetine geçmemiştir. Bu tek başına kötü bir işaret değildir ama iskanın neden alınmadığını sormak gerekir. Sık karşılaşılan neden, projeye aykırı yapılan ilavelerdir.
- Yapı kullanma izin belgesinin aslını veya belediyeden onaylı örneğini isteyin
- Tapudaki bağımsız bölüm numarasının kapıdaki numarayla aynı olduğunu doğrulayın
- Mimari projedeki daire planıyla mevcut planı karşılaştırın
- Balkon kapatma ve oda ekleme gibi değişikliklerin ruhsata işlenip işlenmediğine bakın
- Kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmemişse eksik belgeyi öğrenin
Binanın yapısal geçmişi
Yapı ruhsatının tarihi, binanın hangi deprem yönetmeliğine göre inşa edildiğini gösterir. Türkiye'de yapı denetimi 4708 sayılı Kanun ile 2001'de başladı ve 2011'den itibaren ülke genelinde uygulanıyor. Bu tarihlerden önce yapılan binalarda bağımsız denetim kaydı bulunmaz.
Tapu kaydında yapı kayıt belgesi beyanı görüyorsanız, bina imar barışından yararlanmıştır. Yapı kayıt belgesi ruhsata aykırılığı kayıt altına alır, binanın sağlam olduğunu göstermez. Belgenin kendi metninde deprem güvenliğinin malikin sorumluluğunda olduğu yazılıdır.
- Ruhsat tarihini öğrenin — belediyenin imar müdürlüğünden yapı ruhsatı tarihi sorgulanabilir.
- Yapı denetim kaydına bakın — 2011 sonrası ruhsatlı binalarda denetim firması ve dosya numarası bulunur.
- Riskli yapı kaydını sorgulayın — 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti varsa tapuya şerh düşülmüş olur.
- Zemin bilgisini kontrol edin — AFAD'ın deprem tehlike haritaları parsel bazında zemin ivme değerini gösterir.
Önceki malikten devrolan borçlar
Bu başlık, alıcıların en çok zarar gördüğü yerdir. Bazı borçlar kişiye değil taşınmaza bağlıdır ve devirle birlikte size geçer.
| Borç türü | Alıcı sorumlu mu | Nasıl kontrol edilir |
|---|---|---|
| Aidat borcu | Evet, müteselsilen | Yönetimden borcu yoktur yazısı |
| Emlak vergisi | Evet, devir tarihine kadar | Belediyeden ilişik kesme belgesi |
| Su aboneliği borcu | Genelde evet | İdareden abone hesap dökümü |
| Elektrik ve doğalgaz | Hayır, aboneye ait | Abonelik iptal ve yeni başvuru |
| Çevre temizlik vergisi | Evet, su faturasıyla tahsil | Belediye sorgusu |
| Kredi borcu | Hayır, ipotek terkin edilmeli | Bankadan fek yazısı |
Aidat için yönetimden yazılı borcu yoktur belgesi alın. Sözlü teyit yeterli değildir. Emlak vergisinde ise belediyeden alınacak ilişik kesme belgesi hem borcu gösterir hem de tapu devri için zaten istenir.
Evde kiracı varsa ne olur?
Kiracılı bir ev satın aldığınızda kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez, sözleşme size geçer. Türk Borçlar Kanunu, yeni malike iki yol tanır.
Birincisi gereksinim yoludur. Kendiniz, eşiniz, altsoyunuz, üstsoyunuz veya bakmakla yükümlü olduğunuz kişiler için konut ihtiyacınız varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmeniz ve bildirimden altı ay sonra tahliye davası açmanız gerekir. İkinci yol, mevcut sözleşme süresinin bitiminde dava açmaktır.
Bir ayı kaçırırsanız ilk yol kapanır. Kiracılı ev alırken pazarlığı bu takvimi bilerek yapın. Depozitonun kime ait olduğunu ve son ödenen kira dönemini de satış öncesinde yazılı olarak netleştirin.
Fiyat, kapora ve tapu masrafları
Anlaşma sağlandığında ilk para hareketi genellikle kaporadır. Türk Borçlar Kanunu'nda kapora bağlanma parası olarak geçer ve aksi açıkça yazılmadıkça cayma parası sayılmaz. Yani sadece kapora vererek sözleşmeden dönme hakkı doğmaz.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ancak noterde düzenleme şeklinde yapılırsa geçerlidir. Emlak ofisinde imzalanan adi yazılı belgeler bağlayıcı bir satış taahhüdü doğurmaz.
| Masraf kalemi | Kim öder | Nasıl hesaplanır |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Kanunen alıcı ve satıcı | Devir bedeli üzerinden toplam yüzde 4 |
| Döner sermaye bedeli | Genelde alıcı | Sabit tarife |
| Emlak hizmet bedeli | Sözleşmeye göre | Satış bedelinin en çok yüzde 4'ü |
| DASK poliçesi | Alıcı | Metrekare ve risk grubu |
| Ekspertiz ücreti | Kredi kullanan alıcı | Değerleme şirketi tarifesi |
| Kredi tahsis ücreti | Alıcı | Kredi tutarına bağlı |
Tapuda gerçek satış bedelinin altında beyan vermek yaygın bir alışkanlıktır ve iki yönlü risk taşır. İdare farkı tespit ederse eksik harç ve vergi ziyaı cezası çıkar. İkinci risk ileride ortaya çıkar: evi sattığınızda değer artış kazancı, tapuda yazan düşük alış bedeli üzerinden hesaplanır.
Tapu günü için sıralama
- Randevu alın — tapu randevusu Web Tapu üzerinden veya alo 181 hattından oluşturulur.
- Belgeleri tamamlayın — kimlik, DASK poliçesi, belediyeden alınan rayiç bedel yazısı ve varsa vekaletname hazır olmalıdır.
- Son kontrolü yapın — işlem öncesinde tapu kaydını yeniden görüntüleyip yeni bir haciz veya şerh girmediğini doğrulayın.
- Ödemeyi banka üzerinden yapın — havale açıklamasına taşınmazın ada ve parsel bilgisi ile satış bedeli olduğunu yazın.
- Tapu senedini kontrol edin — malik adı, bağımsız bölüm numarası, arsa payı ve nitelik alanlarını imza öncesi okuyun.
Yazıda geçen terimlerin sade karşılıkları. şerh, ipotek, iskan (yapı kullanma izni), kat irtifakı, kat mülkiyeti, kapora, tapu harcı, DASK, Web Tapu, riskli yapı
Sık sorulanlar
Emlivo'nun operasyon ve süreç yönetimini yürütüyor; emlak mevzuatı, satış süreçleri ve bölge analizi üzerine yazıyor.