Tarla imara açıldığında dört şey aynı anda değişir: parselin yüzölçümü düzenleme payı kadar küçülür, tapudaki cinsi arsaya döner, emlak vergisi oranı yükselir ve parsel yapılaşma hakkı kazanır. Bu dördü birlikte gerçekleştiği için sadece değer artışına bakmak yanıltıcı olur.
İmara açılan bir parselde yüzölçümünün yüzde 45'e kadarı düzenleme ortaklık payı olarak bedelsiz kesilebilir.
İmara açılmak tam olarak ne anlama gelir?
İmara açılmak, bir taşınmazın onaylı uygulama imar planı sınırları içine alınması ve planda yapılaşmaya elverişli bir kullanıma ayrılmasıdır. Planda konut, ticaret, turizm veya sanayi lekesine düşmüş olabilir. Yeşil alan, yol ya da okul alanına düşen bir parsel de plan içindedir ama yapılaşma hakkı doğmaz.
Bu ayrım kritiktir. Sahiplerin çoğu plana girmeyi otomatik bir kazanç sanır. Oysa parselin planda hangi kullanıma ayrıldığı, plan içinde olup olmadığından çok daha belirleyicidir.
Parselin yüzölçümü küçülür
İmar planı onaylandıktan sonra sıra arazi ve arsa düzenlemesine gelir. Belediye, yol ve yeşil alan gibi kamusal kullanımlar için düzenleme alanındaki tüm taşınmazlardan orantılı pay keser. İmar Kanunu bu payın üst sınırını yüzde 45 olarak belirler.
Kesinti karşılığında para ödenmez. Karşılık, kalan parselin kazandığı inşaat hakkıdır. Yatırım hesabı yaparken metrekare üzerinden değil, doğacak inşaat alanı üzerinden düşünmek gerekir.
- Kesinti tapudaki yüzölçümünden düşülür, tapu bu yeni alana göre yeniden düzenlenir
- Aynı taşınmazdan ikinci kez düzenleme ortaklık payı alınamaz
- Yeni parsel eski parselin tam olarak aynı yerinde olmayabilir
- Hisseli taşınmazlarda paydaşlara müstakil parsel verilmesi garanti değildir
- Düzenleme işlemine karşı tebliğden itibaren idari yargıda dava açılabilir
Vergi ve harç yükü nasıl değişir?
Emlak vergisinde arazi ve arsa için farklı oranlar uygulanır. Cins tashihi tamamlanıp tapuda arsa yazdığı andan itibaren yüksek oran devreye girer.
| Kalem | Tarla iken | Arsa olduktan sonra |
|---|---|---|
| Emlak vergisi oranı | Binde 1 | Binde 3 |
| Büyükşehirde oran | Binde 2 | Binde 6 |
| Vergi değeri | Arazi birim değeri | Arsa birim değeri |
| Tapu harcı matrahı | Arazi vergi değeri | Arsa vergi değeri |
| Satışta beyan alt sınırı | Emlak vergi değeri | Emlak vergi değeri |
Arsa birim değeri, arazi birim değerinin çok üzerindedir. Yani oran üç katına çıkarken matrah da büyür. Yıllık vergi farkı bu iki etkinin çarpımı kadar olur.
Bir ayrıntı çoğu kişinin gözünden kaçar: malikin kendi talebiyle yapılan plan değişikliklerinde, İmar Kanunu'na göre değer artışının bir bölümü değer artış payı olarak idareye ödenir. Belediyenin resen yaptığı planlamada böyle bir ödeme çıkmaz.
Yapılaşma hakkı doğar: emsal, taban alanı ve yükseklik
Parselin ne kadar inşaat alabileceğini plan notları belirler. Üç sayı belirleyicidir.
- Emsal — parsel üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. Emsal 1,5 olan 500 metrekarelik bir parselde toplam 750 metrekare inşaat yapılabilir.
- Taban alanı kat sayısı — yapının zemine oturduğu alanın parsele oranıdır. Bahçe payını ve bina oturumunu belirler.
- Yapı yüksekliği — gabari veya en çok yapı yüksekliği olarak plan notunda geçer. Kat sayısını doğrudan sınırlar.
Bu üç değer olmadan arsanın gerçek değerini hesaplamak imkansızdır. İki komşu parselden birinin emsali diğerinin iki katıysa, aynı metrekaredeki iki arsanın fiyatı da aynı olmaz.
Satış, kredi ve miras tarafında ne değişir?
Arsa vasfı taşınmazı alıcı gözünde daha likit hale getirir. Bankalar arsa teminatlı kredide arsa tapusunu tarla tapusuna göre çok daha rahat kabul eder. Müteahhitle kat karşılığı anlaşma yapabilmek için de parselin imarlı olması şarttır.
- Alıcı kitlesi tarımsal alıcıdan yatırımcıya ve müteahhide genişler
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ancak imarlı parselde anlamlıdır
- Bankaların arsa kredisi ürünleri arsa vasfı arar
- Miras paylaşımında müstakil parsele ayrılma imkanı artar
- Tarım desteklerinden yararlanma imkanı sona erer
İmara açılmanın olumsuz tarafı olur mu?
Olur. Plan her zaman malikin lehine sonuç vermez ve süreç geri alınamaz.
Parseliniz planda okul, park veya yol alanına düşerse yapılaşma hakkı doğmaz, taşınmaz kamulaştırma beklentisiyle uzun yıllar hareketsiz kalabilir. Kamulaştırma bedeli piyasa beklentinizin altında belirlenebilir ve karara karşı açılacak dava süreci uzar.
İkinci risk vergidir. Arsa olan ama satılmayan bir taşınmazda yıllık emlak vergisi yükü artar. Nakit getirisi olmayan bir arsayı elde tutmanın maliyeti tarlaya göre yükselir. Üçüncüsü ise plan değişikliğidir: onaylanmış bir plan, sonraki dönemlerde değiştirilerek emsal düşürülebilir.
Yazıda geçen terimlerin sade karşılıkları. emsal (KAKS), TAKS, gabari, yençok, kamulaştırma, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, cins tashihi
Sık sorulanlar
Emlivo'nun operasyon ve süreç yönetimini yürütüyor; emlak mevzuatı, satış süreçleri ve bölge analizi üzerine yazıyor.