Deprem sonrası ev alırken nelere dikkat edilmeli? Yapı kontrolü

Deprem sonrasında konut arayanların ilk aradığı şey basit bir onay: bu bina sağlam mı? Böyle bir onayı veren tek bir belge ya da tek bir sorgu ekranı yok. Bunun yerine birbirini tamamlayan dört veri var: yapı ruhsatının tarihi, yapı denetim kaydı, parselin zemin bilgisi ve binaya özel performans analizi.

e-Devlet'te binanın depreme dayanıklı olup olmadığı yazmaz

Arama kayıtlarında en çok tekrarlanan sorgulardan biri, oturulan binanın depreme dayanıklı olup olmadığının e-Devlet'ten öğrenilmesi. Böyle bir hizmet bulunmuyor. e-Devlet üzerinde bina dayanıklılığını puanlayan ya da onaylayan bir ekran yok.

Orada bulabilecekleriniz dolaylı bilgilerdir ve doğru okunduğunda yine de işe yarar.

• Tapu bilgileri üzerinden taşınmazın niteliği, kat mülkiyeti durumu ve şerhler görülebilir
• Yapı kayıt belgesi sorgulaması, binanın imar barışından yararlanıp yararlanmadığını gösterir
• Riskli yapı tespiti yapılmışsa bu durum tapu kaydına şerh olarak işlenir
• Deprem sonrasında yapılan hasar tespit sonuçları ilgili kurumlarca ayrıca yayımlanır
• Adrese kayıtlı bina bilgileri, ruhsat tarihini öğrenmek için başlangıç noktası olur

Yapı kayıt belgesi çıkması bir uyarı işaretidir. Bu belge, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılmış bir yapının kayıt altına alındığı anlamına gelir. Belgenin metninde deprem güvenliğinin malikin sorumluluğunda olduğu açıkça yazar.

Ruhsat tarihi hangi yönetmeliği işaret eder?

Bir binanın hangi kurallarla inşa edildiğini belirleyen şey yapım yılı değil, yapı ruhsatının alındığı tarihte yürürlükte olan deprem yönetmeliğidir. Türkiye'de bu yönetmelik birkaç kez kapsamlı biçimde değişti.

Bu tablo bir garanti listesi değil. Yeni yönetmeliğe göre ruhsat almış bir bina kötü uygulanmışsa risk taşır, eski bir bina iyi projelendirilmiş ve düzgün inşa edilmişse beklenenden iyi davranabilir. Tarih size sadece hangi soruları soracağınızı söyler.

Yapı denetimi kaydı var mı?

Bağımsız yapı denetimi Türkiye'de 4708 sayılı Kanun ile 2001'de sınırlı sayıda ilde başladı ve 2011'den itibaren ülke geneline yayıldı. Bu, pratikte şu anlama gelir: 2011 öncesi ruhsatlı birçok binada, inşaat sürecini denetleyen bağımsız bir kuruluşun dosyası yoktur.

Denetim kaydı olan binalarda beton dökümü tutanakları, laboratuvar sonuçları ve seviye tespit raporları arşivdedir. Belediyenin yapı denetim biriminden dosya numarasını öğrenip firma adını isteyebilirsiniz.

Zemin: parselin altındaki gerçek

Aynı sokaktaki iki bina farklı zeminler üzerinde durabilir. Zeminin türü ve derinliği, depremde binaya gelen kuvveti doğrudan değiştirir. Gevşek alüvyon zeminler yer hareketini büyütür, sıvılaşma riski taşıyan zeminler taşıma gücünü kaybedebilir.

1. Tehlike haritasını sorgulayın — AFAD'ın Türkiye deprem tehlike haritaları üzerinden parselin koordinatına göre tasarım ivme değerlerini görebilirsiniz.
2. Zemin etüdü raporunu isteyin — 2019 sonrası ruhsatlı binalarda parsel bazlı zemin etüdü zorunludur, rapor müteahhitte veya belediyede bulunur.
3. Mikrobölgeleme çalışmasına bakın — birçok belediye ilçe ölçeğinde zemin sınıflarını gösteren çalışmalar yayımlar.
4. Çevredeki hasar geçmişini sorun — aynı adada geçmiş depremlerde hasar görmüş yapı olup olmadığını komşulardan ve muhtarlıktan öğrenin.

Binayı gerçekten ölçmek: performans analizi

Bir binanın deprem karşısındaki durumu hakkında somut bilgi veren tek yöntem, mevcut yapı değerlendirmesidir. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği bunun nasıl yapılacağını tanımlar. İşlem, inşaat mühendisliği hizmeti gerektirir ve bina yönetiminin izniyle yürütülür.

Çalışma sırasında yapılanlar şunlardır: kolon ve kirişlerin ölçülerek röleve projesinin çıkarılması, betondan karot alınarak dayanım testi, donatı tespiti, temel sisteminin incelenmesi ve zemin verileriyle birlikte yapısal çözümleme. Sonuç, binanın belirli bir deprem düzeyinde hangi performans seviyesini sağladığını gösterir.

Tek daire alacak biri için bu analiz maliyetli görünebilir. Buna karşılık, bina yönetimi daha önce böyle bir çalışma yaptırmışsa raporu isteyin. Kentsel dönüşüm gündeminde olan binalarda genellikle vardır.

Sahada gözle bakılabilecekler

Mühendislik incelemesinin yerini tutmaz ama sizi tedbirli kılar. Aşağıdaki durumlardan biri varsa, uzman görüşü almadan ilerlemeyin.

• Zemin katta dükkan için kolon kaldırılmış ya da kesilmiş olması
• Zemin katın üst katlardan belirgin biçimde daha boş ve yüksek olması
• Sonradan eklenmiş asma kat veya kapatılmış çıkmalar
• Kolonlarda çapraz veya yatay çatlaklar, beton dökülmesi ve açığa çıkmış donatı
• Bodrumda süreklilik gösteren nem ve su izleri
• Çatı katına sonradan eklenen ve projede görünmeyen bölümler
• Komşu binaya bitişik ve derz boşluğu bırakılmamış yapılar

Riskli yapı ve kentsel dönüşüm durumu

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yaptırılmış bir binada bu bilgi tapu kaydına işlenir. Riskli yapı şerhi bulunan bir daireyi satın almak, dönüşüm sürecine ortak olmak demektir.

Bu her zaman olumsuz değildir, ancak süreci bilerek girmek gerekir. Yıkım kararı, malikler arasında anlaşma, geçici konut yardımı ve yeni binadaki pay dağılımı gibi başlıklar hesabınıza girer. Dönüşüm kararı alınmış binalarda arsa payı, daire metrekaresinden daha belirleyici hale gelir.

Sigorta tarafını atlamayın

Zorunlu deprem sigortası tapu işlemlerinde ve abonelik başvurularında aranır. Poliçenin azami teminat tutarı her yıl güncellenir ve birçok konutta bu tutar yeniden yapım maliyetinin altında kalır. Ev eşyası da kapsam dışıdır.

Eksik kalan kısmı kapatmak için isteğe bağlı konut sigortası düşünülebilir. Poliçeyi alırken teminat tutarının binanın yeniden yapım maliyetiyle uyumlu olup olmadığını kontrol edin.

Sık sorulanlar

Sinan Özler

Operasyon Direktörü

Emlivo'nun operasyon ve süreç yönetimini yürütüyor; emlak mevzuatı, satış süreçleri ve bölge analizi üzerine yazıyor.