Sıfır ev alırken nelere dikkat edilmeli? Projeden alım rehberi

Sıfır ev alımında riskin kaynağı ikinci elden farklıdır. Burada geçmişi olmayan bir taşınmaz alırsınız, yani kontrol edeceğiniz şey binanın tarihi değil satıcının taahhüdüdür. Sözleşmenin türü, teminatın varlığı ve teslim tarihinin nasıl yazıldığı, evin manzarasından çok daha belirleyicidir.

İki farklı sıfır ev vardır

Sıfır ev demek her zaman aynı hukuki durumu göstermez. Ayrım, paranın ödendiği anda konutun bitmiş olup olmamasına dayanır.

Tamamlanmış ve iskanı alınmış bir konutu satın alıyorsanız işlem, ikinci el alımdan yalnızca binanın yaşı bakımından farklıdır. Bedelin tamamını veya bir bölümünü konut teslim edilmeden önce ödüyorsanız, bu bir ön ödemeli konut satışıdır ve tüketici mevzuatının özel koruma hükümleri devreye girer.

Ön ödemeli satışta yasal korumalar

Bu korumalar sözleşmede yazmasa bile kanundan doğar. Satıcının aksini kararlaştırdığı maddeler tüketici aleyhine olduğu ölçüde geçersizdir.

1. Yapı ruhsatı şartı — satıcı, yapı ruhsatını almadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi kuramaz. Ruhsat tarihini sözleşme öncesinde sorun.
2. Geçerlilik şekli — sözleşme ya tapu siciline tescil edilir ya da noterde düzenleme şeklinde satış vaadi olarak yapılır. Ofiste imzalanan matbu form tek başına yeterli değildir.
3. Teminat zorunluluğu — satıcı, projeyi tamamlayamama ihtimaline karşı mevzuatta öngörülen teminatlardan birini sağlamak zorundadır.
4. On dört günlük cayma hakkı — tüketici, gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden on dört gün içinde sözleşmeden cayabilir.
5. Kırk sekiz aylık üst sınır — teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı aşamaz.
6. Teslimden önce dönme — tüketici konut teslim edilene kadar sözleşmeden dönebilir. Bu durumda satıcı sınırlı bir tazminat ve yaptığı zorunlu masrafları talep edebilir.

Sözleşmede teslim tarihi yerine inşaatın seyrine bağlı belirsiz ifadeler görüyorsanız, örneğin ruhsat alınmasından itibaren gibi kaydırılabilir bir başlangıç, bunu düzelttirin. Teslim tarihi gün, ay ve yıl olarak yazılmalıdır.

Müteahhidi ve projeyi incelemek

Broşürler her projede benzer görünür. Ayırt edici bilgiler broşürde değil resmi kayıtlardadır.

• Yapı ruhsatının tarihini ve ruhsattaki bağımsız bölüm sayısını belediyeden doğrulayın
• Yapı denetim firmasının adını ve dosya numarasını isteyin
• Arsanın tapusunda müteahhit lehine kat karşılığı şerhi olup olmadığına bakın
• Müteahhidin Yapı Müteahhitliği Bilgi Sistemi'ndeki yetki belgesi numarasını sorun
• Aynı firmanın tamamlanmış önceki projelerini yerinde görün, teslim tarihlerini kullanıcılara sorun
• Vaziyet planındaki sosyal donatıların ruhsat ekindeki projede yer aldığını kontrol edin

Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılan projelerde arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerle müteahhide düşenler ayrıdır. Hangi daireyi kimden aldığınızı ve o dairenin paylaşım listesinde kime ait olduğunu netleştirin.

Metrekare tuzağı: brüt, net ve eklenti

Satış sırasında söylenen metrekare çoğu zaman brüt alandır. Brüt alan, duvar kalınlıkları ve ortak alan paylarını içerir. Yaşadığınız gerçek alan nettir ve aradaki fark projeden projeye ciddi biçimde değişir.

Otopark ve depo sözlü olarak vaat ediliyorsa bunun tapuya eklenti olarak işlenmesini isteyin. Kullanım hakkı olarak bırakılan alanlar, yönetim planı değiştiğinde tartışmaya açılır.

Teslim anında eksik ve ayıplı iş

Teslim, anahtarın verildiği an değil, tutanağın imzalandığı andır. Tutanağı hiçbir kayıt düşmeden imzalarsanız gördüğünüz eksiklikleri kabul etmiş sayılabilirsiniz.

1. İskanı sorun — yapı kullanma izin belgesi alınmadan yapılan teslimlerde abonelikler ve kat mülkiyeti geciker.
2. Tutanağa şerh düşün — gördüğünüz her eksiği kalem kalem yazın, sadece eksikler vardır ifadesi yeterli olmaz.
3. Fotoğraf ve tarih kaydı tutun — her eksik için tarihli görüntü alın, sonraki yazışmalarda bunları kullanacaksınız.
4. Gizli ayıpları takip edin — ısı yalıtımı, su izolasyonu ve tesisat sorunları ilk kışta ortaya çıkar.
5. Yazılı bildirim yapın — ayıp bildirimini noter veya iadeli taahhütlü mektupla yapın, tarihi ispatlanabilir olsun.

Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ayıptan doğan sorumluluk için tüketici mevzuatı beş yıllık bir zamanaşımı öngörür. Satıcının ağır kusuru veya hileyle gizlediği ayıplarda bu süre uygulanmaz.

Masraflar ve vergi

Sıfır konutta masraf kalemleri ikinci elden farklıdır çünkü tapu devri genellikle sonraya kalır.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş

Projeden alınan konutların tapusu ilk aşamada kat irtifakı olarak verilir. Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış yapıda bağımsız bölüm üzerindeki hakkı gösterir. Bina bitip iskan alındığında kat mülkiyetine geçilmesi gerekir.

Geçiş kendiliğinden olmaz, başvuru gerekir. Yıllarca kat irtifakında kalan binalarda satış zorlaşır, bazı bankalar kredi vermez ve bağımsız bölümlerin ortak alan hakları tartışmalı kalır. Satın alırken müteahhidin kat mülkiyetine geçiş taahhüdünü sözleşmeye yazdırın.

Sık sorulanlar

Sinan Özler

Operasyon Direktörü

Emlivo'nun operasyon ve süreç yönetimini yürütüyor; emlak mevzuatı, satış süreçleri ve bölge analizi üzerine yazıyor.