Evinizi satmak mı istiyorsunuz?
Ücretsiz mülk sahibi hesabınızı açın, evinizin satılık ilanınızı kendi panelinizden ekleyin ve takip edin. Onaydan sonra Emlivo'daki emlak danışmanlarına ulaşsın.
E-posta veya Google ile saniyeler içinde kaydolun. Kart bilgisi istenmez.
Konum, fiyat, m², oda ve fotoğraflarınızı kendi panelinizden girin. EİDS ilan doğrulama numaranızı ekleyin.
Onaydan sonra ilanınız Emlivo ilan sayfalarında yayınlanır; alıcılar size telefonunuzu görmeden yazar. İsterseniz doğrulanmış emlakçılar hizmet bedeli ve satış planıyla teklif verir, siz seçersiniz.
- Alıcı gibi davranıp sizden "ekspertiz ücreti", "ilan doğrulama ücreti" isteyen ya da "fazla gönderdim, iade edin" diyen kişilere para göndermeyin.
- Telefonunuza gelen SMS kodunu, şifrenizi, kart bilgilerinizi ya da tapu ve kimlik fotoğrafınızı kimseyle paylaşmayın. Emlivo bu bilgileri telefonla ya da mesajla istemez.
- Mesajla gönderilen dekont sahte olabilir. Anahtar ya da belge teslim etmeden önce kendi banka hesabınızı kontrol edin.
Ev satışı dört adımda tamamlanır: evin değerini belirleyin, ilanı yayınlayın ya da bir danışmana yetki verin, alıcıyla anlaşın, satışı tapu müdürlüğünde ya da noterde resmî olarak yapın. Mülkiyet, satışın tapu siciline tescil edilmesiyle alıcıya geçer.
Satıcının ödediği masraflar
- Tapu harcı
- Satış bedelinin %2'si (alıcı da ayrıca %2 öder)
- Döner sermaye ücreti
- Tapu müdürlüğünün işlem ücreti; ilçeye göre değişir
- Emlakçı hizmet bedeli
- Toplamı KDV hariç satış bedelinin %4'ünü aşamaz; aksi yazılmadıkça alıcı ve satıcı eşit öder
- Değer artış kazancı vergisi
- Ev beş yıldan uzun süredir sizdeyse doğmaz. Beş yıl dolmadan satışta kazancın 150.000 TL'si (2026) vergiden istisnadır.
Tapu harcı tapuda beyan edilen bedel üzerinden alınır ve bu bedel emlak vergisi değerinin altında olamaz. Kesin tutarları hesaplayıcılardan görebilirsiniz.
Ev satarken nelere dikkat edilmeli?
- Satış bedelini tapuda gerçek tutarıyla beyan edin; düşük gösterilen bedel ileride vergi ve iade sorunlarına yol açar.
- Ödemeyi tapu işlemiyle eş zamanlı alın; banka havalesi ya da bankanın güvenli ödeme hizmeti elden nakitten daha güvenlidir.
- Emlak ofisinde imzalanan kapora belgesi satış sözleşmesi yerine geçmez; satış ve satış vaadi resmî şekle bağlıdır.
- Evde ipotek varsa satıştan önce kaldırılması ya da alıcıyla nasıl kaldırılacağının yazılı olarak kararlaştırılması gerekir.
- Kiracılı bir evi satıyorsanız kira sözleşmesi yeni malike geçer; alıcıyı ve kiracıyı önceden bilgilendirin.
Ev satarken vergi öder miyim?
Ev satışında satıcının karşılaşabileceği vergi ve harçlar üç kalemdir: tapu harcı, değer artış kazancı vergisi ve satış yılının emlak vergisi.
- Tapu harcı
- Satıcı, tapuda beyan edilen satış bedelinin %2'sini öder. Bu bedel emlak vergisi değerinin altında olamaz.
- Değer artış kazancı vergisi
- Yalnız beş yıl dolmadan yapılan satışlarda doğar. Miras ya da bağış yoluyla edinilen evin satışında bu vergi yoktur.
- 2026 istisnası
- Kazancın 150.000 TL'lik kısmı vergiden istisnadır. Aşan kısım gelir vergisi tarifesine göre %15'ten %40'a kadar artan oranlarla vergilendirilir.
- Kazanç nasıl bulunur?
- Satış bedelinden alış bedeli, satış masrafları ve ödenen harçlar düşülür. Alış ile satış arasında Yİ-ÜFE %10 ya da daha fazla arttıysa alış bedeli bu artış oranında yükseltilir.
- Beyan ve ödeme
- Kazanç satışı izleyen yılın mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir; vergi mart ve temmuz aylarında iki taksitte ödenir.
- Emlak vergisi
- Satış yılının emlak vergisi satıcıya aittir; alıcı devri izleyen yıldan itibaren öder.
Ev alım satımını ticari faaliyet olarak yapmıyorsanız satış KDV'ye tabi değildir. Hesaplar tahmindir; kesin tutar için mali müşavirinize danışın.
Sıkça sorulanlar
Evimi emlakçı olmadan satabilir miyim?
Evet. Satışı malik kendisi yapabilir. İlanı kendiniz verir, alıcıyla anlaşır ve tapu randevusunu kendiniz alırsınız. Danışmanla çalışmak zorunlu değildir.
Dairemi satmak istiyorum, süreç evden farklı mı?
Hayır. Daire, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı olan bir bağımsız bölümdür; satış adımları, belgeler ve harçlar aynıdır.
Ev satışında tapu harcını kim öder?
Kanuna göre alıcı ve satıcı ayrı ayrı satış bedelinin %2'sini öder. Taraflar farklı bir paylaşımda anlaşabilir.
Satış tapuda mı yapılır, noterde mi?
İkisi de mümkündür. 1 Temmuz 2023'ten beri taşınmaz satış sözleşmesi noterde de yapılabiliyor; mülkiyet yine tapu siciline tescille geçer.
Evi sattıktan sonra vergi öder miyim?
Ev beş yıldan uzun süredir sizdeyse değer artış kazancı vergisi doğmaz. Beş yıl dolmadan satışta, kazancın 150.000 TL'lik kısmı 2026 için istisnadır; kalan kısım ertesi yılın mart ayında beyan edilir.