Emlak ilanı vermenin kuralları, ilanı kimin verdiğine göre değişir. Kendi taşınmazını satan malik için ek bir izin gerekmez. Ticari faaliyet olarak başkasının taşınmazını ilana çıkaran işletme ise yetki belgesi numarasını ilanda göstermek ve malikten yazılı yetki almak zorundadır.
Taşınmaz ticareti mevzuatına göre işletmeler, malikten yazılı yetki almadan ilan yayımlayamaz.
Kim ilan verebilir?
Ayrım basit görünse de uygulamada karışıyor. Belirleyici olan, ilanı verenin ticari bir faaliyet yürütüp yürütmediğidir.
| İlanı veren | Yetki belgesi | Yazılı yetki |
|---|---|---|
| Kendi evini satan malik | Gerekmez | Gerekmez |
| Yetki belgeli emlak işletmesi | Zorunlu | Malikten alınır |
| Belgesiz aracı | Faaliyet yasak | Geçerli değil |
| Mirasçı adına vekil | Gerekmez | Vekaletname gerekir |
| Şirket kendi taşınmazı için | Gerekmez | Gerekmez |
İlan platformları kurumsal hesaplarda yetki belgesi numarasını doğruluyor. Numara doğrulanmadığında ilan yayımlanmıyor. Bu nedenle belge, mevzuat yükümlülüğünün ötesinde işin görünür olma koşulu haline geldi.
İlan öncesi hazırlık
İlanı açmadan önce eldeki bilgiyi tamamlamak, sonradan yapılacak düzeltmelerden hızlıdır. Yayına girdikten sonra değiştirilen ilanlar ilk gösterim avantajını kaybeder.
- Tapu senedindeki brüt alan, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası
- Net kullanım alanı, oda sayısı ve kat bilgisi
- Bina yaşı ve yapı ruhsatı tarihi
- Isıtma sistemi, asansör, otopark ve site içi olma durumu
- Aidat tutarı ve neleri kapsadığı
- İskan durumu, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı bilgisi
- Krediye uygunluk ve varsa ipotek durumu
- Kiracı varsa sözleşme bitiş tarihi
- Malikten alınmış yazılı yetkilendirme sözleşmesi
Krediye uygunluk sorusu ilanın altında en çok sorulan sorudur. İskanı olmayan ya da tapu niteliği uyuşmayan taşınmazlarda bunu baştan yazmak, gereksiz görüşme trafiğini keser.
Fotoğraf hazırlığı
İlan performansını en çok belirleyen unsur ilk fotoğraftır. Kullanıcı listeleme ekranında önce görseli görür, başlığı sonra okur.
- Evi hazırlayın — kişisel eşyaları toplayın, yüzeyleri boşaltın, perdeleri açın. Dağınık bir mekan metrekaresinden küçük görünür.
- Gün ışığında çekin — sabahın geç saatleri ve öğleden sonra en dengeli ışığı verir. Tavan lambası açıkken çekim renkleri bozar.
- Yatay çekin ve köşeden bakın — odanın köşesinden çekilen yatay kareler alanı doğru gösterir. Telefonu göğüs hizasında ve yere paralel tutun.
- Sıralamayı kurgulayın — dış cephe veya salon ile başlayın, ardından odalar, mutfak, banyo ve balkon gelsin. Son kareye manzara veya çevre görüntüsü koyun.
- Kat planı ekleyin — plan görseli olan ilanlar daha az gereksiz gösterim talebi alır.
Aşırı düzenlenmiş fotoğraflar ters etki yapıyor. Gerçekte olmayan bir aydınlık ya da genişlik hissi yaratan görseller, gösterim sırasında hayal kırıklığına dönüşüyor ve satışı yavaşlatıyor.
İlan alanlarını doldurmak
Platformlardaki alanların çoğu filtre olarak çalışır. Boş bırakılan her alan, ilanın bazı aramalarda hiç görünmemesi anlamına gelir.
| Alan | Neden önemli | Sık yapılan hata |
|---|---|---|
| Metrekare | En çok kullanılan filtre | Brüt ile net karıştırma |
| Oda sayısı | Temel filtre | Salonu oda sayısına katma |
| Bina yaşı | Alıcının eleme kriteri | Tahmini değer yazma |
| Isıtma | Aidat beklentisini belirler | Boş bırakma |
| Aidat | Karar üzerinde etkili | Yazmayıp gösterimde söyleme |
| Krediye uygunluk | Alıcıyı doğru eler | Belirsiz bırakma |
| Konum | Harita üzerinden arama | Yanlış pin yerleştirme |
| Fiyat | Sıralama ve filtre | Piyasa üstü başlatma |
Konum bilgisini gerçek yerinden uzağa koymak eski bir alışkanlık. Bugün alıcıların çoğu harita üzerinden arama yaptığı için yanlış pin, ilanı doğru kitlenin aramasından çıkarıyor.
Yayın sonrası performansı okumak
İlan yayına girdikten sonraki ilk on dört gün en yoğun görüntülenmenin alındığı dönemdir. Bu dönemin verisi, fiyatın doğru olup olmadığını söyler.
- Gösterim ve tıklama oranına bakın — gösterim çok ama tıklama az ise sorun ilk fotoğrafta veya başlıktadır.
- Tıklama ve arama oranını karşılaştırın — ilan açılıyor ama arama gelmiyorsa sorun fiyatta veya açıklamanın eksikliğindedir.
- Arama ve gösterim oranını izleyin — arama çok ama randevu az ise beklentiyi karşılamayan bilgi verilmiş olabilir.
- Gösterim ve teklif ilişkisine bakın — eve gelen çok ama teklif gelmiyorsa fiyat ile evin durumu arasında fark vardır.
- İki haftada bir gözden geçirin — veriye göre önce görseli, sonra başlığı, en son fiyatı değiştirin.
İlanın yayından kaldırılma sebepleri
- Yetki belgesi numarasının eksik veya doğrulanamamış olması
- Malikten yazılı yetki alınmadan ilan yayımlanması
- Aynı taşınmaz için birden fazla mükerrer ilan açılması
- Gerçeği yansıtmayan fotoğraf veya bilgi kullanılması
- Fiyatın gerçek dışı düşük gösterilip görüşmede değiştirilmesi
- İletişim bilgilerinin açıklama metnine gizlenmesi
Mükerrer ilan, hem platform kurallarını ihlal eder hem de alıcıda güven kaybı yaratır. Aynı daireyi farklı fiyatlarla iki ayrı ilanda gören alıcı, ikisine de temkinli yaklaşır.
Yazıda geçen terimlerin sade karşılıkları. brüt metrekare, net metrekare, kat irtifakı, kat mülkiyeti, iskan (yapı kullanma izni), emlak komisyonu
Sık sorulanlar
Emlivo'nun operasyon ve süreç yönetimini yürütüyor; emlak mevzuatı, satış süreçleri ve bölge analizi üzerine yazıyor.