Emlak ofisi açarken en sık yapılan hata sıralamada olur. Çoğu kişi önce dükkanı kiralar, sonra yetki belgesi başvurusunda yerin yönetmelik şartlarını karşılamadığını öğrenir. Doğru sıra şudur: şartları öğren, uygun yeri bul, mükellefiyeti aç, ruhsatı al, yetki belgesi başvurusunu yap.
Kiralama kararından önce seçilen yerin taşınmaz ticareti yönetmeliğindeki iş yeri şartlarını karşıladığını ticaret il müdürlüğüne teyit ettirin.
Kuruluşun doğru sırası
- Mesleki yeterlilik belgesini alın — işletmede sorumlu emlak danışmanı olacak kişinin Seviye 5 belgesi hazır olmalıdır. Bu belge olmadan yetki belgesi başvurusu sonuçlanmaz.
- İş yerini seçin ve teyit alın — yönetmelikteki bağımsız bölüm ve asgari alan şartlarını karşılayan bir yer bulun, kira sözleşmesinden önce ticaret il müdürlüğüne sorun.
- İşletmeyi kurun — şahıs işletmesi ya da şirket olarak vergi mükellefiyetinizi açın, mali müşavirle çalışın.
- Meslek odasına kaydolun — faaliyet alanınıza göre ticaret odası veya esnaf ve sanatkarlar odasına kayıt yaptırın.
- İş yeri açma ruhsatını alın — belediyeden iş yeri açma ve çalışma ruhsatı için başvurun.
- Yetki belgesi başvurusunu tamamlayın — Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden belgeleri yükleyin ve başvuruyu gönderin.
- Belge numarasını her yerde kullanın — iş yerinde görünür şekilde asın, tüm ilanlarda ve sözleşmelerde belirtin.
Bu adımların bazıları paralel yürütülebilir ama birincisi ve ikincisi mutlaka öne alınmalıdır. Kirası ödenmeye başlamış bir dükkanla belge beklemek, açılış bütçesini hızla eritir.
Şahıs işletmesi mi, şirket mi?
Karar, ortak sayısına ve büyüme planına göre verilir. Tek başınıza başlıyorsanız şahıs işletmesi genellikle daha hızlı ve düşük maliyetlidir.
| Konu | Şahıs işletmesi | Limited şirket |
|---|---|---|
| Kuruluş hızı | Birkaç gün | Daha uzun |
| Kuruluş maliyeti | Düşük | Yüksek |
| Sorumluluk | Kişisel malvarlığıyla | Sermaye ile sınırlı |
| Ortaklık | Uygun değil | Uygun |
| Muhasebe yükü | Daha hafif | Daha ağır |
| Devir ve satış | Zor | Pay devriyle mümkün |
Ortakla başlıyorsanız şirket kurmak, ilerideki anlaşmazlıklarda paylarınızın ne olduğunu netleştirir. Ortaklık sözleşmesinde kar dağıtımı, çıkış koşulları ve portföyün kime ait olduğu yazılı olsun.
İş yeri seçimi
Emlak ofisinde konum, mağazacılıktaki kadar belirleyici değildir çünkü müşterilerin çoğu ofise gelmeden önce sizi internette bulur. Yine de yer seçiminin işe etkisi var.
- Hedeflediğiniz portföy bölgesinin içinde ya da sınırında olun, uzaktan bölge yönetilmez
- Zemin katta ve cepheli bir yer, tabelanızın bölgede tanınmasını hızlandırır
- Yönetmelikteki bağımsız bölüm ve asgari alan şartlarını sağladığını yazılı teyit edin
- Kira sözleşmesini iş yeri olarak düzenleyin, konut kirası olarak yazılan sözleşme ruhsatta sorun çıkarır
- Bina yönetim planında iş yeri kullanımına izin verildiğini kontrol edin
- Müşteri görüşmesi yapabileceğiniz ayrı bir alan bırakın
Kat mülkiyetine tabi binalarda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümü iş yeri yapmak, kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır. Bu izni almadan yapılan kiralamalar sonradan tahliyeye kadar gidebilir.
İş yeri açma ve çalışma ruhsatı
Ruhsat, taşınmazın bulunduğu belediyeden alınır. Emlak ofisleri sıhhi müessese kapsamında değerlendirilir, bu nedenle süreç sanayi tipi iş yerlerine göre daha basittir.
Başvuruda genellikle kira sözleşmesi veya tapu, vergi levhası, oda kayıt belgesi, kimlik ve iş yerinin yapı kullanma izin durumunu gösteren belgeler istenir. Belediyeler ek belge isteyebildiği için listeyi başvuru öncesinde ilgili müdürlükten alın.
Açılış maliyet kalemleri
Tutarlar şehre, semte ve ofisin büyüklüğüne göre çok değiştiği için burada rakam vermek yanıltıcı olur. Bunun yerine kalemlerin listesi ve hangisinin tekrar edeceği verilmiştir.
| Kalem | Sıklık | Neye bağlı |
|---|---|---|
| Mesleki yeterlilik sınavı | Bir kez | Belgelendirme kuruluşu |
| Kira ve depozito | Aylık ve bir kez | Konum ve metrekare |
| Tadilat ve mobilya | Bir kez | Mevcut durum |
| Tabela ve görsel kimlik | Bir kez | Boyut ve belediye izni |
| Şirket kuruluş giderleri | Bir kez | İşletme türü |
| Ruhsat ve harçlar | Bir kez | Belediye tarifesi |
| Mali müşavir | Aylık | İşletme türü ve hacim |
| İlan platformu üyeliği | Aylık veya yıllık | Paket ve ilan sayısı |
| Web sitesi ve alan adı | Yıllık | Kapsam |
| Reklam bütçesi | Aylık | Hedef bölge ve rekabet |
| Araç ve yakıt | Aylık | Gösterim yoğunluğu |
| Personel gideri | Aylık | Ekip büyüklüğü |
Açılış bütçesi hazırlarken en az altı aylık sabit gideri nakit olarak ayırın. Emlak ofislerinde ilk gelir, kira ve ilan giderleri başladıktan aylar sonra gelir. Bu boşluğu hesaba katmayan işletmeler ilk yılda kapanıyor.
Küçük işletmelere yönelik girişimcilik destek programları bulunuyor. Başvuru koşulları ve eğitim şartı için ilgili kurumun güncel çağrı metnini inceleyin, koşullar dönemsel olarak değişiyor.
Dijital altyapıyı ilk günden kurun
Yeni açılan ofislerin çoğu tabelaya harcadığı bütçenin çok azını internet görünürlüğüne ayırıyor. Oysa müşteri yolculuğu çoğunlukla arama motorunda ya da sosyal medyada başlıyor.
- Kendi alan adınızla bir web sitesi kurun, portföyünüz sadece platformlarda kalmasın
- Google işletme profilinizi açın ve adres, çalışma saati, fotoğraf bilgilerini eksiksiz doldurun
- Portföy ve müşteri kayıtlarını tek bir sistemde tutun, not defteri ve telefon rehberi kısa sürede yetmez
- İlan görselleri için sabit bir çekim ve düzenleme standardı belirleyin
- Sosyal medya hesaplarını marka adıyla açın, kişisel hesabınızdan ayırın
- Randevu ve geri dönüş süreçlerini yazılı bir akışa bağlayın
İlk altı ayın kırılma noktaları
Yeni ofislerin çoğu aynı üç yerde zorlanıyor.
Birincisi portföy kalitesidir. Fiyatı gerçekçi olmayan portföyle dolu bir ofis, meşgul görünür ama işlem kapatmaz. Yetkili sözleşme almadan ve fiyat beklentisini piyasaya yaklaştırmadan portföy almak, sadece ilan maliyeti üretir.
İkincisi ekip kurma zamanlamasıdır. İşlem hacmi oluşmadan danışman almak sabit gideri artırır. Önce kendi işlem düzeninizi kurup sonra ekip büyütmek daha güvenli bir sıradır.
Üçüncüsü ise kayıt disiplinidir. Görüşme, gösterim ve teklif kayıtlarını tutmayan bir ofis, altı ay sonra hangi kanalın müşteri getirdiğini bilemez. Reklam bütçesi bu noktada körlemesine harcanmaya başlar.
Yazıda geçen terimlerin sade karşılıkları. emlak komisyonu, kat mülkiyeti, iskan (yapı kullanma izni), ön sözleşme
Sık sorulanlar
Emlivo'nun operasyon ve süreç yönetimini yürütüyor; emlak mevzuatı, satış süreçleri ve bölge analizi üzerine yazıyor.