Arsa, belediye ya da mücavir alan sınırları içinde kalan ve imar planında yapılaşmaya ayrılmış parseldir. Tarladan ayıran temel özellik, üzerine plan şartlarına uygun olarak bina yapılabilmesidir. Bir taşınmazın arsa olup olmadığını belirleyen tek belge tapudaki cins hanesi ve yürürlükteki imar planıdır; ilan metnindeki ifadeler değil.
Bir parselin ne kadar inşaat alacağını emsal (KAKS), taban alanı katsayısı (TAKS) ve yapı yüksekliği belirler; bu üç değer olmadan arsanın gerçek değeri hesaplanamaz.
Arsa ile tarla arasındaki fark nedir?
Arsa imar planı içinde, tarla plan dışındadır. Bu ayrım yalnızca isimde kalmaz: arsada plan şartlarına göre yapı ruhsatı alınabilir, bankalar arsa teminatlı krediyi daha rahat kabul eder ve emlak vergisi arsa oranından hesaplanır. Tarlada ise kural olarak yapı ruhsatı alınamaz, vergisi düşüktür ve alıcı kitlesi daha dardır.
| Karşılaştırma | Arsa | Tarla |
|---|---|---|
| İmar planı | Plan içinde | Plan dışında |
| Yapı ruhsatı | Plan şartlarına göre alınır | Kural olarak alınamaz |
| Emlak vergisi oranı | Binde 3 | Binde 1 (arazi) |
| Büyükşehirde oran | Binde 6 | Binde 2 |
| Yapılaşma hakkı | Emsal ve TAKS ile tanımlı | Yok |
| Değere etki eden | Emsal, konum, cephe | Konum, tarımsal verim |
İmar durumu ne anlatır?
İmar durumu belgesi, belediyenin bir parsel için verdiği ve o parselde ne yapılabileceğini gösteren resmî belgedir. Parselin hangi kullanıma ayrıldığını (konut, ticaret, yeşil alan, yol), çekme mesafelerini ve yapılaşma koşullarını içerir. Arsa alırken sözlü bilgiyle yetinmeyin; belediyeden güncel imar durumu belgesini alın.
Emsal, TAKS ve yapı yüksekliği
Yapılaşma hakkını üç değer belirler. Emsal (KAKS), parsel üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır; emsali 1,5 olan 500 metrekarelik bir arsada toplam 750 metrekare inşaat yapılabilir. TAKS, yapının zemine oturduğu alanın parsele oranıdır ve bahçe payını belirler. Yapı yüksekliği ise kat sayısını sınırlar. İki komşu arsadan birinin emsali diğerinin iki katıysa, aynı metrekaredeki iki arsanın değeri de aynı olmaz.
Arsa alırken nelere bakılır?
- Tapudaki cins hanesinin arsa yazması
- Belediyeden güncel imar durumu belgesi: kullanım türü ve emsal
- Parselin yola cephesi ve çekme mesafeleri
- Tapu kaydındaki şerh, beyan ve ipotek durumu
- Düzenleme (18. madde) görmüş mü, görmemiş mi
- Hisseli mi müstakil mi; hisseliyse paydaş durumu
- Kamulaştırma planı olup olmadığı
Yazıda geçen terimlerin sade karşılıkları. arsa tapusu, imar durumu, emsal (KAKS), TAKS, gabari, ifraz, parsel
Sık sorulanlar
Emlivo'nun operasyon ve süreç yönetimini yürütüyor; emlak mevzuatı, satış süreçleri ve bölge analizi üzerine yazıyor.
