Halk arasında emlak beyanı denen işlemin kanundaki adı emlak vergisi bildirimidir. Bir taşınmazın sahibi değiştiğinde ya da vergi değerini etkileyen bir olay yaşandığında, taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyeye bildirim vermek zorunludur. Belediye vergiyi bu bildirime göre tahakkuk ettirir.
Bildirim, değişikliğin olduğu yıl içinde verilir. Olay ekim, kasım ya da aralık aylarında olduysa süre, olay tarihinden itibaren üç aydır (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.23).
Emlak beyanı ne zaman verilir?
Kanun bildirim yükümlülüğünü vergi değerini değiştiren olaylara bağlar. Bu olaylar Emlak Vergisi Kanunu'nun 33. maddesinde sayılmıştır. Uygulamada en sık karşılaşılanlar şunlardır:
- Satın alma, miras, bağış gibi yollarla taşınmazın sahibinin değişmesi
- Yeni bina inşa edilmesi ya da inşaat bitmeden binanın bir kısmının kullanılmaya başlanması
- Mevcut binaya kat, asansör veya kalorifer gibi ilaveler yapılması
- Konutun dükkan, ofis ya da depo olarak kullanılmaya başlanması
- Binanın yanması, yıkılması veya kısmen harap olması
- Taşınmazın ifraz, taksim ya da tevhit edilmesi
- Arazinin parsellenerek arsaya dönüşmesi
Muafiyet başvurusu da bir bildirimdir. Emekli, engelli, gazi, şehit dul ve yetimi gibi tek konut indiriminden yararlanmak isteyenler de belediyeye bildirimde bulunur.
Bildirim süresi
| Durum | Bildirim süresi |
|---|---|
| Taşınmazı ocak ile eylül arasında aldınız | Aynı yılın sonuna kadar |
| Taşınmazı ekim, kasım veya aralıkta aldınız | Alış tarihinden itibaren üç ay |
| Yeni bina tamamlandı | İnşaatın bittiği yıl içinde |
| Bina inşaat bitmeden kısmen kullanılmaya başlandı | Her kısmın kullanılmaya başlandığı yıl içinde |
| Kullanım şekli değişti (konuttan işyerine) | Değişikliğin olduğu yıl içinde |
Örnek: 20 Kasım 2026'da tapuda devraldığınız daire için bildirim süreniz 20 Şubat 2027'ye kadar sürer. 10 Haziran 2026'da aldığınız arsa için ise 31 Aralık 2026'ya kadar bildirim vermelisiniz.
Emlak beyanı nereye verilir?
Bildirim, taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyeye verilir. Büyükşehirlerde bu ilçe belediyesidir, büyükşehir belediyesi değil. Belediye sınırları dışındaki araziler için, bir ilçede birden fazla belediye varsa yetkili belediyeyi vali belirler.
Pek çok belediye bildirimi emlak servisinde ya da kendi e-belediye sayfasından alır. Hangi yolun açık olduğunu belediyenizin emlak servisinden öğrenin; posta ile gönderilen bildirimler de kabul edilir.
Emlak beyanı nasıl verilir?
- Belediyeyi belirleyin — taşınmazın adresinin bağlı olduğu ilçe belediyesinin emlak servisi ya da e-belediye sayfası.
- Belgeleri hazırlayın — kimlik, tapu senedi veya tapu kaydı; yeni binada yapı kullanma izni (iskan); vekil başvuruyorsa vekaletname.
- Bildirim formunu doldurun — formun şekli ve kapsamı Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenir. Taşınmazın türü (bina, arsa, arazi), ada-parsel, yüzölçümü, bina için yapı sınıfı ve kullanım şekli yazılır.
- Sicil numaranızı alın — bildirimden sonra belediye taşınmaza bir sicil numarası verir. Ödemeleri bu numarayla yaparsınız.
- Tahakkuku kontrol edin — vergi, bildirim yılını izleyen yıldan itibaren adınıza tahakkuk eder. İlk taksit döneminde borcunuzu sorgulayın.
Hisseli tapuda bildirim
Paylı mülkiyette her paydaş bildirimini ayrı verir. Elbirliği mülkiyetinde, örneğin mirasçıların paylaşım yapmadığı durumlarda, mülk sahipleri ortak imzalı tek bildirim verebileceği gibi her biri ayrı da verebilir. Ayrı verilirse vergi, paydaş sayısına bölünerek her birinin adına tahakkuk ettirilir.
Bildirim verilmezse ne olur?
Süresinde verilmeyen bildirim yüzünden vergi kaybolmaz. Belediye vergiyi kendisi tarh eder ve her yıla ait vergi değerini kanuna göre hesaplar (m.32). Bunun yanında süresinde bildirim vermemek Vergi Usul Kanunu'na göre ikinci derece usulsüzlüktür ve usulsüzlük cezası kesilir.
Asıl sorun genellikle birkaç yıl sonra çıkar. Belediye geçmiş yılların vergisini gecikme zammıyla birlikte tek seferde ister. Ödenmemiş borç, taşınmazı satarken belediyeden yazı alırken de karşınıza çıkar.
Emlak beyanı ile emlak vergisi ödemesi aynı şey mi?
Hayır. Bildirim bir kez verilir, vergi her yıl iki taksitte ödenir: birinci taksit mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksit kasım ayında. Satın aldığınız yılın vergisi satıcıya aittir; sizin mükellefiyetiniz izleyen yılın başında başlar.
Ödeme yerleri ve belediyenizin internetten ödeme bağlantısı için emlak vergisi ödeme sayfamıza bakabilirsiniz.
Yazıda geçen terimlerin sade karşılıkları. rayiç bedel, tapu devri, hisseli tapu, elbirliği mülkiyeti, iskan (yapı kullanma izni)
Sık sorulanlar
Emlivo'nun operasyon ve süreç yönetimini yürütüyor; emlak mevzuatı, satış süreçleri ve bölge analizi üzerine yazıyor.
