Emlak gelir vergisi nasıl hesaplanır? Kira geliri ve satış kazancı

Emlak gelir vergisi diye ayrı bir vergi yoktur. Taşınmazdan elde edilen gelir, gelir vergisinin iki ayrı kalemine girer: kiraya verilen taşınmazın kira geliri ve alındıktan sonra beş yıl dolmadan satılan taşınmazın değer artış kazancı. İkisinin hesabı farklıdır ve ikisi de izleyen yılın mart ayında beyan edilir.

Hangi gelir vergilenir?

Kira gelirinde istisna her yıl yeniden uygulanır. Ticari, zirai ya da serbest meslek kazancı beyan edenler ile ücret, faiz, kira gibi gelirlerinin brüt toplamı 1.500.000 TL'yi aşanlar konut kira istisnasından yararlanamaz.

Kira gelir vergisi nasıl hesaplanır?

1. Yıllık kirayı toplayın — yıl içinde tahsil edilen konut kiralarının toplamı. Tahsil edilmeyen kira hesaba girmez.
2. İstisnayı düşün — istisnadan yararlanabiliyorsanız 58.000 TL'yi çıkarın. Kalan tutar vergiye tabi kiradır.
3. Gider yöntemini seçin — götürü gider seçerseniz vergiye tabi kiranın yüzde 15'ini, gerçek gider seçerseniz belgeli giderlerin istisnaya isabet etmeyen kısmını düşersiniz.
4. Matrahı tarifeye uygulayın — kalan tutar gelir vergisi matrahıdır. Vergi, artan oranlı tarifeye göre dilim dilim hesaplanır.

Örnek: aylık 25.000 TL kirası olan bir konuttan yılda 300.000 TL kira alınıyor ve başka beyan edilecek gelir yok. İstisna düşülünce 242.000 TL kalır. Götürü gider yüzde 15 olarak 36.300 TL düşülür ve matrah 205.700 TL olur. Bu matraha düşen 2026 gelir vergisi 31.640 TL'dir.

Aynı kişi istisnadan yararlanamıyorsa 300.000 TL'nin tamamı vergiye tabi olur. Götürü gider 45.000 TL düşülür, matrah 255.000 TL'ye, vergi 41.500 TL'ye çıkar.

Götürü gider mi, gerçek gider mi?

Götürü gider belge istemez. Gerçek gider yönteminde ise bina vergisi, sigorta, onarım, kredi faizi gibi belgeli giderler düşülür. Gerçek gider yöntemini seçen iki yıl geçmeden götürü gidere dönemez; götürü gideri seçen ise istediği yıl gerçek gidere geçebilir.

Konut kredisiyle alınmış ve faiz gideri yüksek bir dairede gerçek gider daha avantajlı olabilir. Belgeniz yoksa ya da gideriniz kiranın yüzde 15'inden azsa götürü gider daha basittir.

Değer artış kazancı nasıl hesaplanır?

Satın aldığınız taşınmazı beş yıl dolmadan satarsanız aradaki kazanç değer artış kazancıdır. Beş yıl, tapudaki alış tarihinden satış tarihine kadar sayılır.

1. Alış bedelini endeksleyin — alış ayından önceki ay ile satış ayından önceki ay arasındaki Yİ-ÜFE artışı yüzde 10 veya üzerindeyse alış bedeli bu oranda artırılır.
2. Kazancı bulun — satış bedelinden endekslenmiş alış bedeli ve alış-satışla ilgili belgeli giderler düşülür.
3. İstisnayı düşün — 2026 satışlarında kazancın 150.000 TL'si vergiden istisnadır.
4. Tarifeyi uygulayın — kalan tutar matrahtır, kira geliriyle aynı tarifeyle vergilenir.

Örnek: Haziran 2025'te 4.000.000 TL'ye alınan bir daire Eylül 2026'da 6.500.000 TL'ye satılıyor. Mayıs 2025 ile Ağustos 2026 arasındaki Yİ-ÜFE artışı yaklaşık yüzde 36,7 olduğu için alış bedeli yaklaşık 5.466.000 TL'ye endekslenir. Kazanç yaklaşık 1.034.000 TL, istisna düşüldükten sonra matrah yaklaşık 884.000 TL olur ve vergi yaklaşık 201.000 TL çıkar.

Endeksleme sonucu çok değiştirir. Aynı satış iki yıl önceki bir alışa dayansaydı, Yİ-ÜFE artışı alış bedelini satış fiyatının üstüne çıkaracağı için vergiye tabi kazanç oluşmayacaktı.

2026 gelir vergisi tarifesi

Bu tarife ücret dışındaki gelirler içindir. Kira geliri ve değer artış kazancı aynı yıl içinde varsa ikisi birlikte beyan edilir ve toplam matraha tarife bir kez uygulanır.

Beyan ve ödeme ne zaman?

2026 yılında elde edilen kira geliri ve değer artış kazancı 2027 yılının mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Vergi iki taksitte ödenir: birinci taksit mart, ikinci taksit temmuz ayında. Beyanname Gelir İdaresi'nin hazır beyan sistemi üzerinden verilebilir.

Burada verilen hesaplar genel bilgilendirme içindir. Birden fazla gelir türü, yurt dışında oturma ya da şirket adına taşınmaz gibi durumlarda bir mali müşavire danışın.

Sık sorulanlar

Sinan Özler

Operasyon Direktörü

Emlivo'nun operasyon ve süreç yönetimini yürütüyor; emlak mevzuatı, satış süreçleri ve bölge analizi üzerine yazıyor.